Mon bien est-il rentable ? Le calcul cash flow immobilier en 3 étapes
Sophie
Expert Autekia
Comment savoir si un bien est une bonne affaire avant même de visiter ? Trois chiffres suffisent : le rendement brut, le cash flow mensuel, et le taux d'effort sur le crédit.
Étape 1 : le rendement brut (filtre rapide)
Formule : (Loyer mensuel × 12) ÷ Prix d'achat × 100. En dessous de 4 % en zone tendue, le bien risque d'être une charge nette. Au-dessus de 7 %, vérifiez les risques cachés (état, vacance, charges de copro).
Étape 2 : le cash flow mensuel
Cash flow = Loyer encaissé − (mensualité crédit + charges + taxe foncière/12 + gestion). Un cash flow légèrement négatif peut s'accepter si l'emplacement est solide. Un cash flow de −300 €/mois sur un bien à 200 k€, c'est 3 600 €/an de perte sèche à financer.
💡 Règle du pouce 2026
Un bon investissement locatif débutant : rendement brut ≥ 5 %, cash flow ≥ 0 €, taux de vacance estimé < 3 semaines/an. Ces trois conditions réunies, c'est une pépite.
Étape 3 : simuler avec Autekia
Autekia génère automatiquement le rendement brut estimé, le loyer de marché et la simulation de prêt pour chaque annonce analysée. Résultat en moins de 30 secondes, sans Excel.
Approfondir : calculer son rendement en 10s · analyser une annonce sans se faire piéger.